Combien rapporte une maison d'hôtes dans la Médina de Tunis

Ce que disent les chiffres de nos maisons

La plupart des articles sur la rentabilité d'une maison d'hôtes en Tunisie donnent des chiffres sans dire d'où ils viennent. Nous faisons l'inverse. Les chiffres de cette partie sont les données Kasbahost, sept. 2025 – oct. 2026. Ils sortent du rapport de rendement de Diarna, le logiciel interne de Kasbahost, sur la période du 10 septembre 2025 au 10 octobre 2026. Ils portent sur 3 374 nuits vendues dans nos maisons d'hôtes et appartements de la Médina de Tunis.

Occupation. Le taux d'occupation (nuits vendues sur nuits ouvertes, logement par logement) n'est pas le même selon le type de bien. Dans nos maisons d'hôtes (Dar Zyne, Dar Majoul, Dar Dou), il a été de 73 %. Dans nos appartements (Dar Baba, Dar Kenza, Dar Omi), de 58 %. Tous logements confondus, les nuits du samedi ont été occupées à 74 %.

Prix réalisés. Le tableau ci-dessous donne les prix médians réellement encaissés par nuit et par chambre hors saison. Ce sont des prix vendus, pas des prix affichés. La fourchette reflète l'écart entre la chambre la moins chère et la plus chère de chaque maison.

Deux enseignements. D'abord, l'écart de prix entre maisons est plus fort que l'écart entre saisons : une piscine, une terrasse ou une suite font davantage varier le prix qu'un mois de haute saison. Ensuite, un appartement d'une chambre se vend nettement moins cher qu'une chambre de maison d'hôtes avec petit déjeuner, mais il coûte aussi moins à exploiter.

La saisonnalité dans la Médina de Tunis

La Médina ne vit pas au rythme des stations balnéaires. Elle attire une clientèle urbaine et culturelle, qui vient pour la ville, ses monuments et ses événements. Le pic d'été des hôtels de bord de mer n'y est donc pas la référence.

Les semaines de mai à mi-octobre ne sont pas détaillées dans ce tableau : nous ne publions que les périodes pour lesquelles l'analyse est consolidée. Ce que montrent ces chiffres : l'hiver tunisois reste correct, le printemps est la plus forte des périodes analysées, et l'automne est le creux sur lequel il faut travailler les prix et les séjours longs. Décembre profite des fêtes de fin d'année.

Pour vous, cela a une conséquence pratique : si vous voulez bloquer des dates pour un usage personnel, faites-le plutôt en automne qu'au printemps. Avec Kasbahost, le propriétaire peut bloquer ses dates dans son espace en ligne.

Ce que disent les données publiques

La fréquentation touristique nationale

Le contexte est porteur. En 2024, la Tunisie a accueilli environ 10,26 millions de touristes, pour 7,494 milliards de dinars de recettes. En 2025, le cap des 11 millions a été dépassé dès le 22 décembre, et les recettes ont atteint 7,886 milliards de dinars à cette date, en hausse de 6,3 % selon la Banque centrale (La Presse, 25 décembre 2025). À fin juillet 2026, on comptait environ 5,83 millions d'arrivées, en hausse de 2,6 % (Business News, 6 août 2026). Ces chiffres sont ceux rapportés par la presse économique ; pour le bilan définitif de l'année, reportez-vous aux publications de l'ONTT et de l'INS.

Attention à un chiffre souvent cité : le taux d'occupation des hôtels tunisiens, environ 35 % au niveau national au 20 juillet 2025 selon l'ONTT (African Manager). Il mélange toutes les régions et toutes les catégories, et il n'existe pas de chiffre publié propre à Tunis. Il ne dit rien d'une maison d'hôtes de la Médina.

Les estimations privées sur Tunis

Pour la location courte durée, il n'existe pas de statistique officielle. Deux sociétés privées publient des estimations à partir des annonces Airbnb. Elles se contredisent :

Ce sont des estimations privées, établies par ces sociétés à partir des annonces en ligne, selon leur propre méthode. Elles portent surtout sur des appartements entiers, dans toute l'agglomération, sans petit déjeuner ni réception. Elles ne décrivent donc pas une maison d'hôtes de la Médina, et nous ne les mettons pas en regard de nos propres chiffres.

Le calcul pour une maison d'hôtes de 4 chambres

Prenons une maison d'hôtes de quatre chambres dans la Médina, comparable à Dar Dou. Selon la présentation qu'en a faite la presse (WebManagerCenter, 2013), l'arrêté du 29 juillet 2013 limite une maison d'hôtes à cinq chambres et quinze personnes ; vérifiez auprès de l'ONTT les règles applicables à votre bien. La formule du chiffre d'affaires brut est simple :

Chiffre d'affaires brut = nombre de chambres × nuits dans l'année × taux d'occupation × prix moyen par nuit

Nous appliquons deux hypothèses tirées des données de nos maisons. Ce sont des hypothèses de calcul, pas une prévision pour votre bien.

Le prix de 160 TND de l'hypothèse centrale est une valeur intermédiaire entre nos moyennes saisonnières (155 à 171 TND). Il ne s'agit pas d'une moyenne annuelle publiée. Sensibilité utile : avec cette hypothèse, 5 points d'occupation valent environ 11 700 TND par an, et 10 TND de prix moyen environ 10 700 TND.

Étape 2 : les commissions des plateformes

Les plateformes se rémunèrent sur chaque réservation. Booking.com prélève en général 15 à 18 % (Eldorado Immobilier, 2025). Airbnb généralise un modèle de frais « hôte uniquement » d'environ 15,5 % (Hostfully, 2026). Ces taux viennent de sources professionnelles, pas d'un barème publié pour la Tunisie : vérifiez-les dans votre contrat. Les réservations directes (site et application The Landlord) n'ont pas de commission de plateforme.

Si toutes les nuits de l'hypothèse centrale étaient vendues par les plateformes, les commissions représenteraient environ 25 600 TND (15 %) à 30 700 TND (18 %). Il resterait donc entre 140 000 et 145 000 TND environ. Dans la réalité, une part des nuits est vendue en direct, ce qui réduit ce poste.

Étape 3 : la taxe de séjour

Elle est payée par les voyageurs, collectée puis reversée à l'État. Elle ne doit apparaître ni dans vos recettes ni dans vos charges. Détails et exemples dans notre guide de la taxe de séjour en Tunisie.

Étape 4 : les charges d'exploitation

Nous ne donnons pas de montant type : il n'existe pas de donnée publique fiable sur les coûts d'exploitation à Tunis, et ils dépendent trop de la maison. Listez-les avec vos propres devis (voir la partie suivante).

Étape 5 : la gestion

Si vous confiez votre maison, la commission du gestionnaire se calcule sur le chiffre réalisé. Celle de Kasbahost est communiquée lors de la visite. À titre de repère public, The Landlord affiche 20 % HT à Tunis sur son site. Si vous gérez vous-même, ce poste devient du temps et des salaires : notre guide gérer soi-même ou confier à une conciergerie fait la comparaison.

Étape 6 : les impôts

Nous n'avons pas trouvé de source officielle qui précise le régime fiscal des revenus d'une location meublée à la nuitée (revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux, TVA). Renseignez-vous auprès de la recette des finances et faites-vous conseiller par un expert-comptable. Avec Kasbahost, la retenue à la source figure sur vos relevés.

Les charges d'exploitation à prévoir

Voici les postes à chiffrer pour une maison d'hôtes. Remplissez-les avec vos propres devis avant de décider.

Deux spécificités de la Médina pèsent sur ces charges. Les ruelles sont piétonnes : livraisons, linge et bagages se portent à la main ou au chariot. Et les maisons anciennes demandent un entretien régulier : humidité, chaux, terrasses, plomberie.

Les leviers qui font la différence

• Le prix revu chaque semaine. Nous ajustons nos tarifs chaque semaine selon la saison, la demande et le calendrier de la Médina. Un prix figé perd de l’argent au printemps et des nuits en automne.
• La diffusion. Être présent sur Airbnb, Booking.com, Expedia et Agoda, plus la réservation directe, élargit la demande et réduit la part des commissions.
• Les avis. L'arrivée de nuit, le ménage contrôlé et le petit déjeuner sont ce que les voyageurs commentent. De bonnes notes aident à tenir les prix.
• Le produit. Nos chiffres le montrent : une piscine ou des suites changent le prix davantage que la saison.
• Le creux d’automne. Séjours longs, tarifs ajustés et clientèle professionnelle permettent de limiter la baisse.

Pour voir comment nous appliquons ces leviers à un dar, lisez notre page gestion de maison d'hôtes dans la Médina de Tunis.

Estimer les revenus de votre bien

Chaque maison est différente : nombre de chambres, salles de bain, terrasse, accès depuis une porte de la Médina, état des installations. Le plus simple est de commencer par notre simulateur d'estimation de revenus, qui donne une fourchette à partir du type de bien, du quartier et du nombre de chambres. Nous affinons ensuite le chiffre lors d'une visite, avec les prix réellement obtenus par nos maisons voisines.

Questions fréquentes sur la rentabilité

Sources

Sources consultées le 13 octobre 2026. Plusieurs pages n'ont pas pu être ouvertes directement par notre outil de recherche, bloqué par le réseau : leur contenu a été relevé à partir des extraits du moteur de recherche.

• Données Kasbahost, sept. 2025 – oct. 2026 : rapport de rendement de Diarna, 10/09/2025 – 10/10/2026, 3 374 nuits vendues.
• La Presse, « Tourisme : les recettes atteignent 7,886 milliards de dinars en 2025 » (données BCT et ministère du Tourisme).
• Business News, arrivées à fin juillet 2026.
• African Manager, arrivées et occupation hôtelière au 20 juillet 2025 (données ONTT).
• Airbtics, revenus Airbnb à Tunis (estimation privée).
• Cyril Jarnias, données AirROI sur Tunis (estimation privée relayée par un blog).
• Eldorado Immobilier, comparaison des commissions Airbnb, Booking et Abritel (février 2025).
• Hostfully, Airbnb host fees, modèle à 15,5 % (2026).
• WebManagerCenter, arrêté du 29 juillet 2013 sur les chambres d’hôtes (16 août 2013).
• The Landlord, tarifs de gestion affichés (repère public).