Simulateur de revenus
Combien peut rapporter votre bien dans la Médina de Tunis ?
Une estimation de revenus en quatre choix : type de bien, situation, nombre de chambres, standing. Le simulateur donne une fourchette annuelle, retire les frais de plateformes et les charges, et montre chaque hypothèse utilisée. Il s'appuie sur les prix réalisés dans nos propres maisons.
- Dars, chambres d’hôtes, appartements, studios
- Montants en dinars, avec équivalent en euros
- Estimation indicative, non contractuelle
Estimation
Estimer les revenus de votre maison d’hôtes ou de votre appartement
Choisissez les caractéristiques de votre bien : le résultat se met à jour aussitôt. Les deux bornes correspondent à un scénario prudent et à la moyenne réelle de nos maisons. Estimation indicative, non contractuelle.
Estimation pour : Maison d'hôtes entière (dar) · 4 chambres · Charme
Chiffre d'affaires brut par an
110 800 – 184 400 TND
≈ 32 600 – 54 200 € par an
Occupation retenue : 55 à 73 % pour une maison d'hôtes, 45 à 58 % pour un appartement ou un studio (scénario haut = taux réel de nos maisons d'hôtes ou de nos appartements). Estimation indicative, non contractuelle.
Formule location : nous vous versons un loyer fixe chaque mois, quel que soit le remplissage. Son montant est établi après la visite du bien.
Transparence
Hypothèses de calcul
Tous les chiffres utilisés par le simulateur, avec leur source. Ils sont mis à jour quand nos données évoluent.
Hypothèses prudentes, établies en octobre 2026 à partir des données ci-dessous. Estimation indicative, non contractuelle.
| Paramètre | Valeur | Source ou remarque |
|---|---|---|
| Prix par nuit, chambre de maison d’hôtes (charme) | 138 à 173 TND | Données Kasbahost, sept. 2025 – oct. 2026 : prix médians réalisés hors saison, petit déjeuner compris. |
| Prix par nuit, appartement d’une chambre (charme) | 92 à 118 TND | Données Kasbahost, sept. 2025 – oct. 2026 : appartements de l’Oukala. |
| Appartement de 2, 3 ou 4 chambres | × 1.3 / × 1.55 / × 1.75 | Coefficient prudent appliqué au prix d’un appartement d’une chambre : chaque chambre ajoutée rapporte moins que la précédente. |
| Studio | × 0.8 | Coefficient prudent appliqué au prix d’un appartement d’une chambre. |
| Standing standard / haut de gamme | × 0.85 / × 1.15 | Écarts volontairement modestes. Repères : Dar Zyne 121 à 240 TND, Dar Dou 217 à 242 TND par chambre (mêmes données). |
| Occupation, maison d’hôtes | 55 % à 73 % | Scénario haut = taux réel de nos maisons d’hôtes, Dar Zyne, Dar Majoul et Dar Dou (Données Kasbahost, sept. 2025 – oct. 2026, nuits vendues sur nuits ouvertes). Scénario bas : hypothèse prudente. |
| Occupation, appartement ou studio | 45 % à 58 % | Scénario haut = taux réel de nos appartements, Dar Baba, Dar Kenza et Dar Omi (mêmes données). Scénario bas : hypothèse prudente. |
| Part des ventes via les plateformes | 90 % | Airbnb, Booking.com, Expedia, Agoda. Le reste : réservations directes sur le site et l’application The Landlord. |
| Commission moyenne des plateformes | 18 % | Pris dans le haut des barèmes publiés par les plateformes (Booking.com : 15 à 18 % selon les cas ; Airbnb, frais « hôte uniquement » : environ 15,5 %). |
| Charges par nuit vendue | 40 TND (dar, par chambre) · 35 TND (appartement) · 28 TND (studio) | Ménage, linge, produits d’accueil et, en maison d’hôtes, petit déjeuner. |
| Charges fixes par mois | Dar : 400 TND + 100 TND par chambre · chambres d’hôtes : 150 + 60 TND · appartement : 200 + 50 TND · studio : 180 TND | Électricité, eau, internet, petit entretien. Hors gros travaux et hors impôts du propriétaire. |
| Taxe de séjour | Non incluse | Payée par le voyageur et collectée pour l’État : elle ne fait pas partie de vos revenus. |
| Commission Kasbahost (formule gestion) | Communiquée lors de la visite | Non déduite : le simulateur montre ce qui revient au propriétaire avant commission. |
| Conversion en euros | 1 € ≈ 3,4 TND | Taux indicatif, arrondi. |
Repères
Quelques configurations types
Les mêmes calculs, appliqués à des biens courants de la Médina. Utile pour comparer d’un coup d’œil un dar de deux chambres et un dar de cinq.
| Configuration | Chiffre d’affaires brut | Avant commission Kasbahost |
|---|---|---|
| Maison d'hôtes entière (dar) · 1 chambre · Charme | 27 700 – 46 000 TND | 9 200 – 21 900 TND |
| Maison d'hôtes entière (dar) · 2 chambres · Charme | 55 500 – 92 200 TND | 23 200 – 48 800 TND |
| Maison d'hôtes entière (dar) · 3 chambres · Charme | 83 100 – 138 200 TND | 37 100 – 75 500 TND |
| Maison d'hôtes entière (dar) · 4 chambres · Charme | 110 800 – 184 400 TND | 51 100 – 102 300 TND |
| Maison d'hôtes entière (dar) · 5 chambres · Charme | 138 600 – 230 400 TND | 65 100 – 129 000 TND |
| Maison d'hôtes entière (dar) · 4 chambres · Haut de gamme | 127 700 – 212 100 TND | 65 300 – 125 500 TND |
| Appartement · 1 chambre · Charme | 15 100 – 25 000 TND | 3 900 – 10 500 TND |
| Appartement · 2 chambres · Charme | 19 700 – 32 400 TND | 7 200 – 16 200 TND |
| Studio · Standard | 10 300 – 17 000 TND | 1 900 – 6 100 TND |
Méthode
Comment nous calculons cette estimation
Le calcul part d'une question simple : combien de nuits votre bien peut-il vendre dans l'année, et à quel prix ? Pour une maison d'hôtes, chaque chambre se loue séparément ; pour un appartement ou un studio, c'est le logement entier qui se loue.
1. Les nuits vendues
Nous multiplions les nuits disponibles (365 par chambre ou par logement) par un taux d'occupation. Ce taux dépend du type de bien. Entre septembre 2025 et octobre 2026 (données Kasbahost), nos maisons d'hôtes ont été occupées à 73 % et nos appartements à 58 %. Le scénario haut reprend ces taux réels — le simulateur ne promet pas mieux que ce que nous faisons — et le scénario bas retient une hypothèse prudente : 55 % pour une maison d'hôtes, 45 % pour un appartement ou un studio.
2. Le prix par nuit
Les prix de départ sont les prix médians réalisés hors saison dans nos maisons : 138 à 173 TND par chambre à Dar Majoul, 92 à 118 TND pour les appartements de l'Oukala. Le standing applique un coefficient. Ces prix sont prudents : sur la même période, le prix moyen a atteint 171 TND au printemps, contre 160 TND en automne et 155 TND en hiver. Les coefficients de standing et de taille sont volontairement modestes.
3. Ce qui sort avant vous
Les plateformes prélèvent leur commission sur les réservations qu'elles apportent ; les réservations directes sur le site et l'application The Landlord n'en paient pas. Viennent ensuite les charges d'exploitation : ménage et linge à chaque départ, petit déjeuner en maison d'hôtes, énergie, eau, internet et petit entretien.
4. Ce qui vous revient
Le résultat est ce qui reste au propriétaire avant la commission de Kasbahost (formule gestion). Notre commission porte sur le chiffre réalisé : son taux vous est communiqué lors de la visite. Si vous préférez un revenu stable, la formule location vous assure un loyer fixe chaque mois, quel que soit le remplissage.
Pour aller plus loin, notre guide sur la rentabilité d'une maison d'hôtes dans la Médina détaille la saisonnalité et les postes de dépenses.
À lire avant de décider
Les limites de cette estimation
Ce simulateur donne un ordre de grandeur, pas une promesse : c'est une estimation indicative, non contractuelle. Elle ne constitue ni une offre ni une garantie de revenus. Plusieurs éléments peuvent écarter le résultat réel de la fourchette affichée.
Votre bien est unique. L'accès depuis une porte de la Médina, la lumière, la terrasse, le nombre de salles de bain ou l'état des installations pèsent sur le prix comme sur l'occupation. Un bien qui demande des travaux ne se loue pas tout de suite.
Le marché bouge. Les prix et l'occupation varient selon la saison, les événements et la conjoncture touristique. Nos chiffres portent sur une seule année d'exploitation.
Certains postes ne sont pas comptés. Les impôts du propriétaire, la retenue à la source, l'assurance, les gros travaux et l'ameublement de départ restent hors calcul. La taxe de séjour n'entre pas dans vos revenus : elle est collectée pour l'État (voir notre guide de la taxe de séjour).
La réglementation évolue. Les règles applicables aux maisons d'hôtes et à la location à la nuitée sont en cours d'évolution : vérifiez la situation de votre bien auprès de l'ONTT. Notre guide ouvrir une maison d'hôtes en Tunisie fait le point.
Questions fréquentes
Questions sur le simulateur de revenus
Le résultat du simulateur est-il une garantie de revenus ?
Non. C'est une estimation construite sur des moyennes : prix réalisés dans nos maisons, occupation prudente, charges types. C'est une estimation indicative, non contractuelle. Le revenu réel dépend de votre bien, de son état, de la saison et du marché. Seule la visite permet un chiffrage précis.
D'où viennent les prix et les taux d'occupation ?
Les prix par nuit viennent des réservations réellement encaissées dans nos maisons de la Médina entre septembre 2025 et octobre 2026. Le taux d'occupation dépend du type de bien : sur la même période, nos maisons d'hôtes ont été occupées à 73 % et nos appartements à 58 %. Le scénario haut reprend ces taux réels ; le scénario bas retient une hypothèse prudente (55 % pour une maison d'hôtes, 45 % pour un appartement).
Pourquoi la commission de Kasbahost n’apparaît-elle pas ?
Parce qu'elle dépend du bien et de la formule choisie : elle est communiquée lors de la visite. Le simulateur affiche donc ce qui vous revient avant commission. À titre de repère public, The Landlord affiche 20 % HT à Tunis sur son site thelandlord.tn.
La taxe de séjour est-elle comprise dans les revenus ?
Non. La taxe de séjour est payée par le voyageur et collectée pour le compte de l'État. Nous la collectons et la déclarons, mais elle ne fait pas partie de votre chiffre d'affaires.
Mon bien est hors de la Médina : puis-je l’estimer ?
La Médina de Tunis est aujourd'hui notre seul terrain : les paramètres du simulateur viennent de nos maisons. Pour un bien ailleurs dans le Grand Tunis, contactez-nous : nous étudions chaque demande au cas par cas.
Pourquoi le simulateur s’arrête-t-il à cinq chambres ?
Parce que nos données portent sur des maisons de trois à cinq chambres. Pour un bien plus grand, nous préférons l'étudier sur place. Les règles propres aux maisons d'hôtes sont détaillées dans notre guide pour ouvrir une maison d'hôtes en Tunisie.
Et si je préfère un revenu fixe ?
Choisissez la formule location : nous louons votre bien et vous versons un loyer fixe chaque mois, quel que soit le remplissage. Son montant est établi après la visite.
Parlons de votre bien
Recevoir une estimation précise
Le simulateur donne une fourchette. Pour un chiffre qui tient compte de votre bien, nous venons le voir et vous remettons une estimation détaillée, formule gestion ou formule location.