Ouvrir une maison d'hôtes en Tunisie : démarches 2026

En résumé

Le cadre de base reste le décret n° 2007-457 sur le classement des établissements d'hébergement, qui prévoit une demande de classement auprès de l'ONTT avant l'exploitation.
D'après l'arrêté du 29 juillet 2013 tel que résumé par la presse, une maison d'hôtes est limitée à 5 chambres et 15 personnes, et l'hôte vit sur place avec ses clients. Faites confirmer ces règles par l'ONTT.
Depuis le décret 2022-317, l'accord préalable et l'accord définitif ne sont plus exigés, selon la presse économique. Le cahier des charges qui doit les remplacer n'était pas publié au 13 octobre 2026.
Dans la Médina de Tunis, tout chantier passe par un permis de bâtir et, dans le périmètre protégé, en principe par l'avis de l'Institut National du Patrimoine : la Commune de Tunis vous le confirmera.
Avant d'investir, faites valider votre projet par l'ONTT et par un avocat. Ce guide informe, il ne remplace pas un conseil juridique.

Qui est concerné

Ce guide s'adresse à celles et ceux qui veulent accueillir des voyageurs dans une maison en Tunisie en proposant des chambres et le petit déjeuner : un propriétaire qui a hérité d'un dar dans la Médina de Tunis, un investisseur qui vient d'en acheter un, un membre de la diaspora qui pense à rénover la maison familiale. Il traite de la maison d'hôtes, appelée « chambres d'hôtes » dans les textes. Si vous voulez plutôt louer un appartement entier à la nuitée, lisez notre guide sur la location courte durée en Tunisie : ce n'est pas le même régime.

Un avertissement d'abord. La réglementation des maisons d'hôtes est en transition depuis 2021. Plusieurs textes annoncés n'ont pas été publiés, et une partie de ce que l'on lit en ligne est copiée du droit français. Pour chaque point, nous indiquons d'où vient l'information et, quand nous n'avons pas pu la confirmer dans un texte officiel, l'autorité à interroger. Les sources sont listées en fin de page.

Les textes qui s'appliquent

Le classement des établissements d'hébergement (décret n° 2007-457)

Le décret n° 2007-457 du 6 mars 2007 organise le classement des établissements touristiques qui fournissent des prestations d'hébergement. Il les répartit en dix groupes selon leurs caractéristiques, la qualité du service et les équipements. La demande de classement est adressée à l'Office National du Tourisme Tunisien (ONTT) avant le début de l'exploitation ; le directeur général de l'ONTT décide du classement sur la base d'un rapport de visite et après avis d'une commission. D'après les résumés que nous avons consultés, les « chambres d'hôtes » y figurent comme des unités dont une partie des chambres est mise à la disposition des touristes par leur propriétaire ou leur occupant, avec hébergement et petit déjeuner. Le décret aurait été modifié par le décret n° 2016-335 du 11 mars 2016 : demandez à l'ONTT la version en vigueur.

Les normes des chambres d'hôtes (arrêté du 29 juillet 2013)

Un arrêté du ministre du Tourisme du 29 juillet 2013 fixe les normes minimales des chambres d'hôtes. D'après WebManagerCenter et African Manager, qui l'ont résumé à sa publication (nous n'avons pas pu consulter le texte lui-même ; l'ONTT peut vous indiquer la version en vigueur) :

l'offre est limitée à 5 chambres au maximum, pour 15 personnes au maximum, dans une même demeure ;
l'« hôte » est le propriétaire ou l'occupant légal de la demeure, qui cohabite avec les clients ;
il maîtrise au moins une langue étrangère en plus de sa langue maternelle et fait connaître la région ;
les prix sont affichés toutes taxes comprises et les réclamations reçoivent une réponse sous 48 heures ;
la maison dispose, en plus des chambres, d'espaces communs aménagés.

Selon WebManagerCenter, un autre arrêté du même jour a créé la catégorie « hôtel de charme » pour des capacités plus grandes.

La suppression des accords préalables (décret 2022-317)

Le décret présidentiel n° 2022-317 du 8 avril 2022, publié au JORT n° 43 du 18 avril 2022, a supprimé l'accord préalable et l'accord définitif exigés pour les projets de maisons d'hôtes, selon African Manager. Nous n'avons pas pu consulter ce décret au JORT : l'ONTT vous confirmera son effet sur votre projet. D'après la même source, il modifie la liste des activités soumises à autorisation fixée par le décret gouvernemental n° 2018-417 du 11 mai 2018. En clair : on ne demande plus d'accord de principe avant les travaux, mais les règles de fond (capacité, hôte, normes) et le classement demeurent.

L'hôte doit-il vivre sur place ?

C'est la question que posent presque tous les propriétaires que nous rencontrons, et elle mérite une réponse honnête. D'après les résumés de presse de l'arrêté de 2013 (WebManagerCenter, African Manager), l'hôte habite la demeure avec ses clients. Un propriétaire qui vit à Paris, à Montréal ou à Sfax et confie son dar à une société ne remplit donc pas, a priori, la condition de cohabitation du régime « chambres d'hôtes ».

Plusieurs pistes existent. Aucune n'est une recommandation juridique : chacune doit être validée par un avocat et par l'ONTT selon votre situation.

Pistes à étudier quand le propriétaire ne vit pas sur place
Piste	Principe	Points de vigilance
Hôte présent	Le propriétaire, ou l'occupant légal, vit dans la maison ; un gestionnaire assure les services (ménage, réception, réservations).	Il faut que l'hôte réside réellement sur place.
Location de logements meublés	Louer la maison entière, ou des appartements distincts, à la nuitée, hors classement « chambres d'hôtes ».	Pas de régime spécifique en vigueur à notre connaissance ; une proposition de loi est à l'étude selon la presse. Taxe de séjour et déclaration des voyageurs étrangers restent dues.
Autre catégorie classée	Viser une catégorie qui n'impose pas la cohabitation (par exemple « hôtel de charme » pour une capacité plus grande).	Normes, capacité et procédure propres à chaque catégorie, à demander à l'ONTT.
Attendre le cahier des charges	Le futur cahier des charges des maisons d’hôtes pourrait préciser ces conditions.	Aucune date de publication fiable.

Notre conseil : posez la question par écrit à l'ONTT, décrivez précisément qui vivra dans la maison et qui l'exploitera, et gardez la réponse. C'est aussi ce que nous faisons avant de prendre un dar en gestion.

Les étapes, dans l'ordre

Faute de procédure publiée depuis 2022, voici l'ordre de travail que nous suivons. Il s'appuie sur les textes ci-dessus et sur notre pratique ; les délais et les coûts ne sont pas donnés, car aucune source officielle ne les fixe.

Vérifier le bien. Titre de propriété, indivision éventuelle entre héritiers, accord de tous les copropriétaires, absence de litige. Dans la Médina, vérifiez aussi l'état du bâti (voir plus bas la loi sur les bâtiments menaçant ruine).
Choisir le régime. Maison d'hôtes classée (5 chambres, hôte sur place) ou location meublée. Ce choix commande les travaux, la fiscalité et l'exploitation.
Consulter l'ONTT. Demandez la liste des pièces et les normes applicables à la date de votre projet, au siège de l'ONTT, qui vous indiquera aussi le service régional compétent.
Faire dessiner le projet. Un architecte établit les plans du permis de bâtir ; la Commune de Tunis vous précisera qui peut les signer et quelles pièces fournir.
Obtenir le permis de bâtir auprès de la Commune de Tunis, avec l'avis patrimonial requis dans la Médina.
Réaliser les travaux, puis équiper les chambres et les espaces communs selon les normes de la catégorie.
Constituer la structure d'exploitation. Si l'activité est exercée à titre professionnel, une inscription au Registre National des Entreprises et un identifiant fiscal sont en principe nécessaires. Faites-le confirmer par un expert-comptable ou par la recette des finances, qui vous conseilleront aussi sur le régime fiscal.
Demander le classement à l'ONTT avant d'accueillir le premier client, puis recevoir la visite de classement.
Mettre en place les obligations courantes : déclaration des voyageurs, taxe de séjour, factures (voir plus bas).

Pour les documents, prévoyez au moins une pièce d'identité, le titre de propriété ou le bail, les plans et le permis de bâtir, et le cas échéant l'attestation d'inscription au RNE et l'identifiant fiscal. Cette liste est indicative : la liste exacte est à demander à l'ONTT.

Les pièges propres à la Médina de Tunis

La Médina de Tunis est inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 1979. Ce statut fait sa valeur pour les voyageurs, mais il encadre chaque chantier.

Permis de bâtir et avis patrimonial

Restaurer, réaménager, agrandir un bâtiment ou en changer la destination (passer d'une habitation à un hébergement touristique) suppose un permis de bâtir délivré par la Commune de Tunis, selon son guide du permis de bâtir. Dans un site culturel, un ensemble historique ou à moins de 200 mètres d'un monument protégé, le permis est en principe délivré après avis du ministère chargé du patrimoine, c'est-à-dire de l'Institut National du Patrimoine (INP). Nous n'avons pas pu vérifier le texte exact : la Commune de Tunis et l'INP vous diront si votre bien est concerné, et quelles règles d'urbanisme propres à la Médina s'appliquent. L'Association de Sauvegarde de la Médina (ASM), créée en 1967 par la municipalité, connaît bien ces règles ; nous n'avons pas trouvé de texte qui rende son avis obligatoire.

Bâtiments anciens et sécurité

La loi n° 2024-33 du 28 juin 2024 sur les bâtiments menaçant ruine oblige le propriétaire à signaler l'état de son bâtiment, sous peine d'une amende de 2 000 à 20 000 dinars, doublée en cas de récidive après avertissement, selon La Presse (février 2026). Pour vos obligations exactes, renseignez-vous auprès de la Commune de Tunis ou d'un avocat. Selon le même article, la Commune de Tunis a recensé environ 1 100 bâtiments dangereux, surtout dans la Médina et à Bab Bhar. Faites expertiser la structure avant d'acheter ou de rénover. Pour la sécurité incendie et l'assurance, nous n'avons trouvé aucune règle spécifique aux maisons d'hôtes : interrogez la Protection civile et votre assureur.

Logistique

La Médina est piétonne : pas de voiture dans les ruelles. Les matériaux, le linge, les courses du petit déjeuner et les bagages des voyageurs arrivent à pied ou en charrette. C'est un coût de chantier et d'exploitation à prévoir dès le départ. Pour chiffrer ce que votre maison peut rapporter une fois ouverte, lisez notre guide sur la rentabilité d'une maison d'hôtes dans la Médina ou utilisez l'estimation de revenus.

Ce qui a changé et ce qui se prépare

Décembre 2021 : le gouvernement annonce que les autorisations des chambres d'hôtes seront remplacées par un cahier des charges (L'Économiste Maghrébin).
Avril 2022 : le décret 2022-317 supprime l'accord préalable et l'accord définitif, selon African Manager.
Avril 2025 : un séminaire national annonce les cahiers des charges pour la mi-juin 2025 (WebManagerCenter).
Octobre 2025 : l'ONTT indique préparer quatre cahiers des charges : maisons d'hôtes, gîtes ruraux, hébergements familiaux et résidences touristiques (La Presse).
Au 13 octobre 2026 : nous n'avons trouvé aucune publication de ces cahiers des charges au JORT. Absence de preuve ne vaut pas preuve d'absence : vérifiez auprès de l'ONTT.
2025-2026 : une proposition de loi sur l'exploitation des appartements et logements meublés est à l'étude au Parlement. Elle vise les logements meublés, pas les maisons d'hôtes classées ; nous la détaillons dans le guide sur la location courte durée.

Après l'ouverture : les obligations courantes

Déclarer les voyageurs étrangers au poste de police ou de la Garde nationale, en application de la loi n° 68-7 du 8 mars 1968. Tout est expliqué dans notre guide sur la fiche de police.
Collecter la taxe de séjour : pour les chambres d'hôtes, 1 dinar par nuitée et par personne pour les Tunisiens et ressortissants du Maghreb, 4 dinars pour les autres voyageurs, depuis la loi de finances 2024, selon Managers. La recette des finances vous confirmera les montants en vigueur. Détails dans notre guide de la taxe de séjour.
Émettre des factures, tenir une comptabilité et déclarer les revenus selon le régime choisi avec votre expert-comptable.
Afficher les prix toutes taxes comprises et répondre aux réclamations dans les délais, selon les résumés de l'arrêté de 2013.

Ce que fait Kasbahost

Kasbahost exploite des maisons d'hôtes et des appartements dans la Médina de Tunis, pour son compte et pour celui de propriétaires. Sur le volet réglementaire, voici ce que nous prenons en charge au quotidien : les fiches de police sont déclarées pour chaque séjour, la taxe de séjour est collectée, les factures sont émises, et la retenue à la source apparaît sur les relevés mensuels des propriétaires. Nous n'instruisons pas votre permis de bâtir et nous ne remplaçons pas votre avocat. En revanche, nous vous disons franchement, avant de signer, si la configuration de votre dar se prête à une exploitation en maison d'hôtes, en appartements ou ni l'un ni l'autre.

Pour voir comment se passe une prise en gestion, consultez la page gestion de maison d'hôtes dans la Médina de Tunis. Si vous hésitez encore à tout faire vous-même, notre guide gérer soi-même ou confier sa maison compare les deux options.

Questions fréquentes

Faut-il encore une autorisation pour ouvrir une maison d'hôtes en Tunisie ?

Le décret présidentiel n° 2022-317 du 8 avril 2022 a supprimé l'accord préalable et l'accord définitif pour les projets de maisons d'hôtes, selon la presse économique (African Manager, 2022). Ces autorisations devaient être remplacées par un cahier des charges, que nous n'avons pas trouvé publié au JORT à la date du 13 octobre 2026. Le classement auprès de l'ONTT prévu par le décret n° 2007-457 reste la référence : renseignez-vous auprès de l'ONTT avant d'ouvrir.

Combien de chambres peut avoir une maison d'hôtes ?

D'après l'arrêté du ministre du Tourisme du 29 juillet 2013, tel que la presse l'a résumé à sa publication (WebManagerCenter, African Manager), une maison d'hôtes compte cinq chambres au maximum, pour quinze personnes au maximum. Au-delà, il faut envisager une autre catégorie d'établissement. Demandez à l'ONTT les normes en vigueur pour votre projet.

Le propriétaire doit-il habiter dans la maison d'hôtes ?

D'après les résumés de presse de l'arrêté de 2013, l'hôte est le propriétaire ou l'occupant légal qui cohabite avec ses clients. C'est le point le plus sensible pour un propriétaire qui vit à l'étranger ou ailleurs en Tunisie. Faites valider votre montage par un avocat ou par l'ONTT avant d'investir.

Faut-il un permis de bâtir pour transformer un dar de la Médina ?

Oui pour une restauration, un réaménagement, un agrandissement ou un changement de destination, selon le guide du permis de bâtir de la Commune de Tunis. Dans la Médina, les travaux touchent un ensemble historique protégé : l'avis du ministère chargé du patrimoine (Institut National du Patrimoine) est en principe requis. La Commune de Tunis et l'INP vous confirmeront la procédure qui s'applique à votre bien.

Combien de temps faut-il pour ouvrir ?

Aucun texte ni aucune source officielle que nous ayons consultés ne fixe de délai global. Le délai dépend surtout des travaux et du permis de bâtir. Nous ne donnons donc pas de durée : demandez un calendrier à l'ONTT et à la Commune de Tunis pour votre dossier.

Kasbahost peut-il exploiter ma maison d'hôtes à ma place ?

Nous gérons et exploitons des dars dans la Médina de Tunis pour leurs propriétaires : réception, ménage, petits déjeuners, fiches de police, taxe de séjour, factures. Pour une maison classée « chambres d'hôtes », la règle de cohabitation de l'hôte impose d'étudier le montage au cas par cas, avec votre conseil. Voir notre page gestion de maison d'hôtes.

Sources

Consultées le 13 octobre 2026. Certaines pages n'ont pu être lues qu'à travers leurs extraits dans un moteur de recherche ; les références de textes doivent être confirmées au JORT (iort.gov.tn) avant toute décision.

Ouvrir une maison d'hôtes en Tunisie : autorisations, démarches, délais