Appartements loués à la nuitée
Gestion de location courte durée à Tunis : les règles, les obligations et l'exploitation
Louer à la nuit plutôt qu'à l'année peut rapporter davantage, à condition de respecter des obligations que beaucoup ignorent. Voici le cadre tunisien, sources à l'appui, et comment Kasbahost s'en charge dans la Médina.
De quoi parle-t-on
La location courte durée en Tunisie, en pratique
On parle de location courte durée quand un logement meublé est loué à des voyageurs pour quelques nuits ou quelques semaines, le plus souvent via Airbnb, Booking.com ou en direct. Elle se distingue de deux autres cas :
- la location à l'année, avec un bail et un locataire qui y vit ;
- la maison d'hôtes, où des chambres sont louées avec petit déjeuner, dans une demeure soumise à des règles propres (voir gestion de maison d'hôtes).
Dans la Médina, il s'agit souvent d'appartements aménagés dans d'anciennes demeures, comme les trois appartements de l'Oukala que nous exploitons.
Le cadre légal et fiscal
Ce que dit la loi pour un appartement loué à la nuitée
Les informations qui circulent en ligne sont souvent importées du droit français. État de nos recherches au 13 octobre 2026 :
- Pas de régime spécifique en vigueur. Nous n'avons trouvé aucun texte publié au Journal officiel créant un enregistrement des meublés de tourisme comparable à celui de la France.
- Une proposition de loi en discussion. Selon Tunisie Numérique (mars 2026), la commission du Tourisme de l'Assemblée a examiné le 11 mars 2026 une proposition de loi encadrant la location d'appartements et de maisons meublés ; nous n'avons pas trouvé trace de son adoption.
- La taxe de séjour étendue. D'après l'article 46 de la loi de finances 2024, tel que le rapporte Managers, elle s'applique aussi aux « autres locaux destinés à la location sous forme de chambres, appartements ou villas ».
- La déclaration des voyageurs étrangers. La loi n° 68-7 du 8 mars 1968 prévoit de déclarer au poste de police ou de la Garde nationale les étrangers que l'on loge.
- L'impôt sur les revenus. Les loyers relèvent de l'impôt sur le revenu ; le régime exact d'une location meublée à la nuitée est à confirmer avec un expert-comptable ou la recette des finances.
Les obligations
Fiche de police, taxe de séjour, factures : ce que nous faisons
Avec Kasbahost, ces obligations font partie du service.
Fiches de police
Les voyageurs concernés sont déclarés à chaque séjour. Comprendre la fiche de police.
Taxe de séjour
Collectée auprès des voyageurs selon le barème en vigueur. Comprendre la taxe de séjour.
Factures et relevé mensuel
Factures émises, puis chaque mois un relevé : réservations, dépenses, retenue à la source et montant qui vous revient.
Comparer
Location courte durée ou location à l’année ?
| Courte durée (à la nuitée) | Longue durée (à l’année) | |
|---|---|---|
| Revenu | Potentiellement plus élevé, variable | Plus bas, régulier |
| Saisonnalité | Forte : printemps et fin d’année plus remplis | Aucune |
| Gestion | Quotidienne : accueil, ménage, linge | Ponctuelle |
| Usure | Ménage et contrôle à chaque départ | Constatée en fin de bail |
| Usage personnel | Possible, en bloquant des dates | Impossible pendant le bail |
| Obligations | Fiches de police, taxe de séjour, factures | Bail, déclaration des loyers |
La saisonnalité est réelle. Tous logements confondus, le printemps a été la saison la plus remplie, pour un prix moyen de 171 TND ; l'occupation a été de 64 % en hiver à 155 TND, 58 % en automne à 160 TND et 71 % en décembre à 166 TND. Sur l'ensemble de la période, nos appartements ont été occupés à 58 % et nos maisons d'hôtes à 73 % (données Kasbahost, sept. 2025 – oct. 2026). Pour votre appartement, notre simulateur de revenus donne une première fourchette.
Où nous intervenons
La Médina de Tunis, notre seul terrain
Nous exploitons aujourd'hui uniquement dans la Médina de Tunis, où nos équipes se déplacent à pied entre les maisons. Pour un appartement ailleurs dans le Grand Tunis, contactez-nous : nous l'étudions au cas par cas.
Aller plus loin
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KasbahostL’offre propriétairesLes deux formules, la prise en gestion étape par étape, les outils.
Questions fréquentes
Location courte durée : vos questions
La location courte durée est-elle légale en Tunisie ?
Nous n'avons trouvé aucun texte publié créant un régime spécifique. Selon Tunisie Numérique, une proposition de loi a été examinée en commission à l'Assemblée en mars 2026 ; nous n'avons pas trouvé trace de son adoption. Renseignez-vous auprès de l'ONTT ou d'un avocat avant d'engager des démarches. Notre guide de la loi sur la location courte durée suit le dossier.
Faut-il faire une fiche de police pour chaque voyageur ?
La loi n° 68-7 du 8 mars 1968 prévoit de déclarer au poste de police ou de la Garde nationale les personnes étrangères que l'on loge ; le poste de votre quartier vous indiquera la marche à suivre. Nous déclarons les voyageurs concernés à chaque séjour. Voir notre guide de la fiche de police.
Un appartement loué à la nuitée doit-il collecter la taxe de séjour ?
En principe oui : d'après l'article 46 de la loi de finances 2024, cité par le magazine Managers, la taxe de séjour vise aussi les locaux loués sous forme de chambres, d'appartements ou de villas. Pour votre cas, renseignez-vous auprès de la recette des finances. Nous la collectons et la faisons figurer sur les relevés. Détails dans notre guide de la taxe de séjour.
Comment sont imposés les revenus d'une location à la nuitée ?
Les loyers relèvent de l'impôt sur le revenu. Pour une location meublée avec services, le régime exact (revenus fonciers ou bénéfices commerciaux) est à confirmer avec un expert-comptable ou la recette des finances ; nos relevés vous donnent les montants à déclarer.
Mon règlement de copropriété peut-il l'interdire ?
Oui, un règlement de copropriété peut l'interdire ou l'encadrer. Nous le regardons avec vous lors de la visite.
Gérez-vous des appartements à La Marsa ou aux Berges du Lac ?
La Médina de Tunis est aujourd'hui notre seul terrain. Pour un bien ailleurs dans le Grand Tunis, contactez-nous : nous l'étudions au cas par cas.
Parlons de votre bien
Vous voulez louer votre appartement à la nuitée ?
Dites-nous où il se trouve et ce qu'il est. Nous venons le voir et nous vous disons ce qu'il peut rapporter, obligations comprises.